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資產負債率72%、住宅物管面積占比90% 中駿商管為何講商業故事?

時間:2021-04-13 09:14|來源:網絡整理|編輯:|點擊:

資產負債率72%!住宅物管面積占比90% 中駿商管為何要講商業故事?| IPO棱鏡

主打商業物管概念的中駿商管主要收入超半數來自住宅物管,管理面積更是相去甚遠。且其業務收入90%以上依賴母公司中駿集團

生活在樓宇林立的城市中,人們對“物業”這個詞再熟悉不過。通過繳納物業費,人們可以獲得諸如設施翻修升級、清潔、安保等物業服務。

物業管理按照所屬建筑用途劃分,則可以分為住宅物業管理和商業物業管理。近年來,商業物管被二級市場看好,超高的毛利率和凈利潤收獲了較高的市盈率。

中駿商管智慧服務控股有限公司(下稱中駿商管)正是一家欲乘商業物管東風沖擊資本市場的企業。該公司是由中駿集團分拆出來的物管業務公司,從母公司脫離后便開啟了港股IPO之路。

獨立后的中駿商管是一家綜合物業管理服務提供商,管理中國的商業與住宅物業。目前,其在國內18個省、市及自治區的51個城市擁有已訂約物業管理組合。據招股書披露,截至2020年9月30日,該公司擁有90個在管商業及住宅項目,在管總建筑面積約為1450萬平方米。據仲量聯行資料顯示,截至2019年末,中駿商管在管總建筑面積在中國提供商業物業管理及運營服務的物業管理公司中排名第12位。

不過從業績指標來看,中駿商管在同類公司中并不占優。以2019年數據為例,其5.75億元年度總營收可排名45家港股物管上市公司中的第33位,規模不大,0.7億元凈利潤亦排名第33位。同時,其68.1%的資產負債比率在同業公司中卻排名第18位。截至2020年9月末,中駿商管資產負債比率指標進一步上升至72%。

此外,《投資時報》研究員翻閱該公司招股書發現,主打商業物管概念的中駿商管主要收入來源實為住宅物業管理,且商業、住宅物業管理兩大板塊均對集團母公司中駿集團(1966.HK)依賴嚴重。

住宅與商業物管孰為重?

招股書數據顯示,2018年、2019年及2020年前三季度(下稱報告期),中駿商管在收益、凈利潤、總在管建筑面積及總簽約建筑面積等方面均快速增長。其中,該公司獲得的收益由2018年的3.97億元增加至2019年的5.75億元,漲幅達44.9%。凈利潤則由2018年的0.35億元增長至2019年的0.77億元。

業績增長背后,商業物管貢獻了不小力量,這或許也是中駿商管此次IPO主講商業物管故事的原因之一。

2019年,中駿商管商業物業管理及運營服務收益同比增長58.4%,而住宅物業管理服務收益同比增長僅為36.5%,商業物管對收入驅動較大。

此外,報告期內,該公司毛利分別為1.37億元、2.12億元及2.35億元,毛利率分別為34.6%、37.%及44.3%。其中,商業物業管理及運營服務毛利率基本在50%以上,而住宅物業管理服務毛利率僅為25%左右,可見商業物管拉高了中駿商管的毛利率水平。

但是,觀察該公司的業務結構可以發現,住宅業務仍是其更重要的組成部分。

從管理面積來看,報告期內該公司住宅物業在管總建筑面積分別約為990萬平方米、1110萬平方米及1360萬平方米,在管住宅物業組合包括80幢住宅物業及兩項住宅物業配套公共設施。而商業物業總在管建筑面積僅分別約為70萬平方米、70萬平方米及90萬平方米,與住宅物業管理面積相差甚遠且增長十分緩慢。

據招股書披露,自2020年9月30日起,中駿商管已訂立的29項合約中,僅有9項為商業物業,簽約建筑面積約80萬平方米,其余20項合約均是為住宅物業提供物業管理服務,合計簽約建筑面積約510萬平方米。

從收益貢獻度來看,報告期內,住宅物業管理服務收入分別為2.44億元、3.33億元和2.89億元,占收入總額的比例分別為61.6%、58%和54.6%,是收入的主要來源。相較而言,商-業物業管理及運營服務雖然毛利率高、發展快,但是對收入的貢獻卻不足五成??梢?,中駿商管想講好商業物管故事,還有很長的路要走。

除結構問題外,商業物業管理收入水平的穩定程度也存在不確定因素。以基本商業物業管理服務收益為例,其會受所收取平均物業管理費水平的影響。

由于服務費的收取需公司與租戶逐個磋商,因此物管公司無法對新增商業物業管理服務合約或續簽現有合約規模作出保證。若其無法維持高水平的平均商業物業管理費,或受電商競爭、流行病爆發等外部因素影響,租戶租用零售或辦公場所的意愿降低,使得在管商業物業開業時未能達到預期占用率或在其租期內保持高占用率,從而可能導致該公司業務、經營業績及財務狀況受到不利影響。

中駿商管住宅物管收入開發商構成

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